Что такое хоумстейджинг
Хотите реализовать собственную квартиру на пару млн руб дешевле либо сдать ее по интересной ставке, не вкладываясь в дорогой ремонт? Сообщаем по пунктам, как это сделать.
Евдокимовы намеревались реализовать собственную устаревшую квартиру в Медведкове за 10 млрд руб. Семья приступила к эксперту — квалифицированному хоумстейджеру. Стороны условились, что мебель и обстановка будут вывезены лишь после сделки. Хоумстейджер спроектировал стратегию: по его вычислениям, истратив неделю и около 200 млн. руб, квартиру можно реализовать за 11–12 млрд руб — и все благодаря хоумстейджингу.
Хоумстейджинг — способ предпродажной подготовки недвижимости, образование ее взвешенного вида. Цель хоумстейджинга состоит в том, чтобы клиент либо съемщик сумел заметить в квартире собственную грядущую жизнь и влюбился в данную картину.
При хоумстейджинге полновесного ремонта, в большинстве случаев, не требуется — довольно самых малых инвестиций, чтобы перекрасить стены, прибраться и перетащить мебель.
Хоумстейджер (стейджер) — специалист, который занимается хоумстейджингом. Его цель — пересмотреть в квартире потенциал любопытного и комфортного жилья. А затем максимальными расходами осуществить это в действительность и правильно представить итог вероятным клиентам либо съемщикам (в случае со сменным квартирами). Хоумстейджер синхронно рассматривает и дизайн, и маркетинг, и психологию.
Одна из главных задач стейджера — показать публики вероятные сценарии жизни в квартире либо жилище. Реализуемый либо поставляемый в аренду субъект должен быть не только местом, а зданием, в который хочется возвращаться. В подобных версиях будущие покупатели либо квартиранты ощущают себя удобно, как раз их они и разыскивают на многих просмотрах.
Главное различие между хоумстейджером и дизайнером: первый в работе отталкивается от необходимости на рынке, 2-й — от запросов клиента. Другими словами хоумстейджер хочет создать понятный, удобный и интересный дизайн не для персонального человека, а для целого раздела целевой публики.
И 2-ое различие: хоумстейджинг — это далеко не дизайн-проект и не ремонт квартиры, а конкретнее восстановление места и подготовка к сдаче либо реализации.
Стандартный план работы хоумстейджера смотрится так:
1. Сначала стейджер помогает клиенту установить, кто должен бы приобрести его квартиру. Он составляет портрет будущего покупателя. Что он для этого делает:
рассматривает состояние субъекта;
исследует окрестную территорию и то, что будущий покупатель рассматривает предварительно: внешний облик двора, инфраструктуру, автотранспортную доступность;
разбирает соперников;
устанавливает целевую публику;
подумывает, нужны ли изменения: нужно ли перекрасить стены и выкинуть излишнюю мебель;
просчитывает стоимость работ, покупку нужных элементов и прочие.
2. Далее стартует нельзя не отметить — работы по хоумстейджингу (читайте ниже главу «7 шагов к оптимальной квартире»).
До/после: подготовка к длительной аренде в городе Москва. Главная цель — четкое поражение в публику, которую планировал заинтересовать владелец.
3. Потом входят в ход рекламные инструменты. Прежде всего это фото и правильно построенное отдающее оглашение. Они помогают позиционировать квартиру так, чтобы заинтересовать как раз ту публику, которая заинтересована в покупке/аренде квартиры.
4. Еще стейджер выполняет сценарии телефонных дискуссий и просмотра субъекта. При подобном раскладе на осмотр прибудут лишь настоящие клиенты либо квартиранты.
Подготовка квартиры либо дома — это далеко не просто чистка, подведение облупившихся подоконников и ввертывание перегоревших лампочек.
Это и расхламление и прибавление света, и движение мебели (временами — ее замена либо вывоз). Квалифицированный хоумстейджер выделяет преимущества квартиры и находит ее мощные стороны. При этом он не запрятывает минусы, впрочем и не демонстрирует их.
Серьезный момент: реализуемая либо сдаваемая квартира должна быть освоенной — оголенный бетон обработке не пригодно. Но в случае если речь о квартире с монтажом от застройщика в новостройке, хоумстейджинг нужен ей как воздух: чересчур высока конкуренция с иными такими квартирами в данном же ЖК.
При помощи особенных эмоциональных способов стейджер может создать вау-эффект от просмотра. Очень приятно изумленный человек едва ли будет торговаться — скорее всего он примет решение, что ему весьма свезло с данной сделкой.
Владельцам также может понадобиться установленная психическая помощь. Многим трудно выдается расставание с собственным зданием. В итоге определенные владельцы активно противятся изменениям на субъекте, что не помогает благоприятной реализации.
Человеку надо помочь психологически оставить собственный дом. Техники разлуки подразумевают вежливый диалог с владельцем, в процессе которого стейджер поясняет ряд факторов:
отчего дорогой ремонт больше никому не нужен;
отчего реализация по принципу «и так сойдет» — это утрата денежных средств;
отчего порядок, чистота и неимение ароматов помогут реализовать квартиру за часы, а не за месяцы.
В конечном итоге клиент начинает смотреть на недвижимость не как на родимый дом, как на продукт, и легко получает случающиеся изменения.
Главная цель хоумстейджинга — сделать из квартиры продукт, а из ее владельца — продавца, который знает, что как раз и для чего он реализует.
Владелец жилья в разработке и подготовке продукта не принимает участие. Он только предлагает стейджеру начальные данные. Предстоящая работа с ним не обсуждается, его правки не рассматриваются. Это может показаться необычным, а стейджинг-проект не должен импонировать владельцу квартиры.
Обладатели далеко не всегда готовы беспристрастно посмотреть на собственное жилье, и для решения как раз данной неприятности нужны и предварительный диалог, и контроль субъекта, конкретизирует квалифицированный стейджер Елена Говорят.
Временами для достижения задачи (прибыль, мгновенная операция) даже не надо инвестировать в квартиру особые источники — довольно правильно воспользоваться тем, что есть. Продумав стратегию и вид квартиры, в которую ожидается увлекать будущих покупателей, стейджер приступает к самой любопытной части, когда реализуется все придуманное.
Шаг 1. Расхламление. Первая цель — снять 90% мебели, рисунка, персонализированных вещей и сувениров. Квартиры, показанные на рынке, довольно часто захламлены: за долгое время жизни мы все обрастаем множеством вещей.
Потому основное в подготовке подобных квартир — освободить их от зрительного мусора: вынесите ненужные стулья, шкаф-стенку, древнее пианино, заберите фото, сервизы, все отпечатки вашей персонализированной жизни. Часто положительный результат возникает на данном раунде, убеждает наблюдатель интенсива «Хоумстейджинг» в Английской высочайшей школе дизайна, сооснователь дизайн-бюро UN Анастасия Потапова.
Шаг 2. Тонкий (либо не тонкий) ремонт. Полновесный ремонт — очень дорого и нецелесообразно: владелец, возможно, попытается переработать все под себя. Легче и действеннее привести квартиру в солидный тип максимальными действиями.
Довольно часто квартира становится в несколько раз интереснее после покраски стен в монотонный цвет — неинтересный, а универсальный белый, стальной либо светло-коричневый.
Отличная весть: и кухню, и ванную можно обновить незначительными расходами. Окрасить кухонные тумбочки, запечатать столешницу пленкой, заменить фурнитуру.
В ванной — окрасить плитку, заровнять либо заменить затирку, утаить трубы за дверками либо текстилем. Из значительных мелочей — заменить рама унитаза на свежий и комфортный, повесить свежую шторку. Элементарная черная штора в ванной постановляет массу художественных задач, подчеркивает Анастасия Потапова.
Шаг 3. Изменение перечня возможностей комнат. Данный пункт необязательный, а временами нужный. Например, временами стоит заменить местами черный офис и расположенную рядом с кухней спальню. Либо снять хозяйскую оранжерею, расчистив маршрут для лучей солнца и освещения детской.
Шаг 4. Покупка объектов интерьера и автономных объектов мебели. Разумеется, речь не проходит о абсолютной смене мебели. Вероятно, к дивану достаточно давно просится коричневый стол либо на кухне нет ни единого стула.
Шаг 5. Кропотливая чистка и декорирование помещения. Как раз на данном раунде формируются картины грядущей жизни клиента: тут он будет употреблять кофе и смотреть в окно, тут — отдыхать под отличный кинофильм, а здесь — отоспится, поскольку в комнате всегда прохладно и удобно.
Если вы до сих пор проживаете в квартире, нужно снять все собственные вещи: фото, одежду, многие игрушки и все приватные коллекции (магнитов, фарфоровых котиков и т. д.).
Шаг 6. Съемка. Иллюстрации формируются с учетом избранного позиционирования. Тут стоит быть максимально осмотрительным, чтобы не намудрить. К примеру, будьте точнее с текстилем. Далеко не каждый может неаккуратно кинуть плед на диван так, чтобы композиция выглядела модно. Высок риск, что пренебрежительность выйдет совсем не та, на которую вы рассчитывали.
Попробуйте провести съемку в дневное время — вы найдете большую разницу. Если комната черная (к примеру, когда дневной свет в квартире на нижнем этаже преграждают деревья) при обработке фото подведите экспозицию на 5–10%, не не менее: по-другому вы рискуете ввести возможных жителей в ложное мнение.
Шаг 7. Оформление объявления и выход на рынок. Данный раунд проходит в связке с риелтором, который сообщает документ, располагает его с фото и проводит реализацию. Стейджер предоставляет советы, которые в точности помогут задеть необходимую публику. В оглашении весьма принципиальна очередность фото — очень многие упускают это из вида.
1 день может понадобиться для сдачи квартиры в аренду. При этом на нее еще и очередь желающих построится — собственник может выбрать арендатора по нраву.
Одна неделя понадобится для проверки теории стейджера — будет ли субъект пользоваться спросом? Если звонков нет, потребуются исправления. У хороших экспертов такое бывает очень редко, но также и ликвидировать такое нельзя.
1 год может пройти со времени статьи объявления до этапа прохода права собственности. К примеру, квартира в заселении Марушкинское после хоумстейджинга ушла за 1 год по стоимости, оглашенной менеджерем. Впрочем начальные прогнозы полагали ибо?льший период и доход на 500 млн. ниже.
После высококачественной подготовки субъекта можно установить стоимость выше рыночной и по предельному уровню для данной локации. Принципиально лишь исполнять договоренности между владельцем и теми, кто наступает на осмотр. Если фото гарантируют одно, а в реальности будущий покупатель/съемщик замечает совершенно другое, хоумстейджинг не включится.